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【美国房产】疫情期间美国房市繁荣,到底还能走多远?

2021-03-01 16:09   美国新闻网   - 

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面对史无前例的新冠病毒(COVID-19)疫情,南加地区的房市在2020年第二季度陷入空前低谷。但是,从去年7月开始,随着疫情缓解,房市也逐渐回暖,去年秋冬更开始出现购买热潮,无论是交易量、交易速度还是房屋价格都屡创纪录。但是,随着疫情在今年2月大幅缓解,这股购房热潮还能持续多久?
 
目前南加房市真的很热
据DQNews/CoreLogic数据,2021年1月,南加6县共售出房屋17,352套,比一年前增长13.5%,这是14年来的当月最大交易量;中位房价59.95万美元,比一年前增长了13%,并已连续第6个月出现双位数增长。其中,洛县共售出房屋5,705套,比2020年1月增长14.3%,是2007年来最繁忙的1月。同时,洛县的中位房价达到69万美元,这比一年前上涨了12.6%。
 
与此同时,橙县近日的住宅市场交易热度也创下新纪录,甚至超过了2006年的高点。房地产经纪人史蒂芬·托马斯(Stephen Thomas)在他最近的橙县房地产报告中说,上市时间目前大约是26天,是自2004年开始追踪以来的最短纪录。
 
比较待售房屋数量(市场供应)与最近进入托管状态的房屋(市场需求)时,需求明显超过了供应。截至2月24日,橙县有2,863套房屋进入托管,而当地的待售房屋仅有2,438套。
 
分析认为,支撑南加这波热潮的主要有三大因素:超低的房屋贷款利率、持续强劲的需求与有限的房源供应。

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贷款利率正迅速回升
随着加州逐步取消经济重开的限制,房贷利率也开始加速回升,本周已升至6个月来的最高水平。
 
今年1月7日,房地美(Freddie Mac)30年固定利率降到了2.65%的创纪录低点。但上周,房地美30年利率已经回升至2.81%。到本周,房地美30年利率进一步升至2.97%,7周内增长了32个基点,这也是去年8月以来最高的房贷利率水平。同时,房地美的15年贷款固定利率也增至2.34%,比上周增加了13个基点。
 
有分析认为,疫病大流行期间的住房繁荣是建立在创纪录的低抵押贷款利率之上。现在,借贷成本的快速上涨可能会使房市的上涨停滞。抵押贷款银行业者协会的报告说,本周,申请贷款的数量较上周已减少了11.4%,跌至9个月来的低点。
 
同时,1月份待售屋数量也是6个月来的低点。2月初,南加地区待售屋超过了1.7万套,但与一年前待售屋数量相比,仅占到一半多。
 
房地美首席经济学家Sam Khater认为,利率上涨,以及需求推动的房价上涨和库存不足,将限制潜在购房者的竞争力以及房屋交易的数量。
 
学校重开可能降低购房需求
橙县当地的房地产经纪人认为,在可预见的将来,当地房市的需求大于供应的趋势将会持续较长时间。但是,南加经济学家、职业投资人蒂姆·沙勒(Tim Shaler)却对此表示谨慎。沙勒说,房地产经纪人很难在供需发生变化前发现这种趋势。他们总是相信当前房地产的状态会持续。
 
沙勒说,他的确认为,在即将到来的传统购房季节(从春假到劳动节假期),橙县和内陆帝国(包括河滨县和圣贝纳迪诺县)的房市都会非常强劲。通常,父母都不喜欢在学年里搬家,他们更喜欢在春假期间寻找房屋,并在暑假期间搬迁。
 
但是,自从新冠病毒(COVID-19)疫情爆发以来,绝大部分学生都在家学习,这种情况不复存在。家庭无需更换学校就可以寻找房屋甚至搬家。沙勒认为,这就是今冬看到购房市场比通常情况下强大得多的主要原因之一。
 
但是,今年传统的购房季在劳动节结束时,学校很可能在秋季重开校园,很多家庭将回归传统的心态,在学校重开后,停止换学校或搬迁。沙勒预计,橙县这波狂热的市场活动可能只能持续六到九个月。

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郊区市场的繁荣会持续吗?
疫情爆发后,在家工作导致大量人口从都会区向周边流动,郊区房价开始领跑全美豪宅市场。宽敞的住房、非城市化的生活环境以及高性价比等,都在吸引越来越多的人。根据房地产网站Realtor的数据,截至5月份,郊区房屋的搜索量增长了13%。
 
Realtor.com的报告显示,2020年第四季度的全美豪宅市场同比(相比去年同期)售价涨幅排名榜中,南加地区的河滨县在全美95个县中涨幅排第三高。去年第四季度,河滨县顶尖5%豪宅市场入门级价格为227.6万美元,相比去年剧增了45.8% 。
 
分析认为,疫情大爆发导致了搬离都会区的趋势。结果,像内陆帝国(河滨县和圣贝纳迪诺县)这样的二级市场,成了2020年全美待售房屋库存降幅第二大、挂牌价格涨幅最大的地区之一。
 
但是,随着疫情缓解,这种迁往郊区的趋势还会持续下去吗?
 
一些经济学家认为,疫情被遏制之后,大都会区会出现纽约在911之后的那种反弹。但也有研究人员认为,后疫情时代的很长时间内,许多人仍会继续在家工作,每周至少2-3天。Beacon Economics的研究主管Adam Fowler表示:追求高品质生活的动力,会持续推动一些人迁往郊区,即使是每天必须开一个小时车上班;如果还可以远程工作,那会有更多人选择住在郊区。


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