纽约州有两种保护房客的法律，一种是租金管制法，一种叫做租金稳定法。（Getty Images）
这几年曼哈顿的房东产涨得惊人，一般在市场出卖的楼宇的租金回报率都低于4.5%，但是投资人陈先生接到一位房地产经纪的通知说，在曼哈顿中城有一栋3层楼，只卖600万元，且租金回报率是6%。陈先生非常感兴趣，便约了经纪去看。
楼宇大约是1950年建的，状况还可以，总共有12个单位，其中两个单位是租金管制的公寓，其他的公寓没有管制。公寓的平均租金是一个月4000元，但是租金管制的两个单位，一个月平均只有175元。陈先生一听大为吃惊，便问什么时候租约到期，可不可以涨租。
房东说，租约没有期限，房客可以住到老死，他的儿女还可以继承。“但是，”房东解释“其中一个房客已经70岁，而且没有子女”。
房东继续回答陈先生的问题：“涨租很难，法律保护这些房客。”最后房东还作了结论：“我就把这栋楼宇当作我的退休金，等到这两位租金管制房客搬走或过世之后，这栋楼宇会大大增值。”
本来陈先生打的算盘是，把楼宇买过来之后，改成共有公寓，立刻卖出去，只要两、三年便可以大赚一笔。听了房东的解释，看起来有两个房客是不折不扣的楼宇大负担。房租收很少，赶也赶不走。有了这样的房客，这栋楼很难改成共有公寓。
之后陈先生问了几位律师的意见，他们都告诉他，房东的回答应该是正确的。陈先生当然打消购买这栋楼宇的念头。
本案启示：
1. 纽约州有两种保护房客的法律，一种是租金管制法，一种叫做租金稳定法。
租金管制法是地产投资的毒药，一栋楼宇里有这样的公寓房，业主就倒了大楣。在一般租金是五、六千元的地方，租金管制公寓的租金可能低到几十元，或一两百元的；加上房客可以住一辈子，儿女还可以继承，整栋楼的价值便大大地打了折扣。
2. 为了保护楼宇的价值，房东通常想尽办法请这些房客搬迁。
为了出清公寓，曼哈顿有一个房东承诺一位租金管制公寓的房客，提供200万元搬迁费。房客是一位资产微薄的老太太，她却一口回绝，她说她没有子女，年纪也大了，金钱对她没有用，而且住在那里久了，不想搬迁，希望死在那间公寓里。房东拿她一点办法都没有。
3. 至于租金稳定法就不同了，第一次出租的时候，房东可以向房客收取市价的房租，但是以后每年的租金涨幅便要遵照租金稳定理事会的决定。
一般都是一年租约可以涨1%，两年租约可以涨2%。美国40年来的平均通货膨胀率是2.9%。这种房租的增长率远远追不上通货膨胀率。
4. 租金稳定法里也有很多保护房客的规定。
不论是租金控制法或是租金稳定法都会影响楼宇的价值，没有经验的地产投资人应该尽量避免购买这些楼宇。
