引言：在美国投资房产的时候，购买房子所产生的税收成本对于投资者来说是一项大支出，如何减税又成了一个很棘手的问题。为了帮助您降低租赁物业税和物业管理税，本文主要介绍了2019年美国的税收优惠政策，你可以借此来规划今年的税收战略，从而帮助你更好的减税。
美国新法案有哪些税收变化
最近在美国，《共和党减税和就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act)修订后的新免税条款对房地产经理和投资者来说是一件大事，投资者应该考虑将准备金和减税作为2019年房地产投资战略的一部分。而这部法案的修订正影响着投资者今年在哪里以及如何购买房产。
作为美国房产持有者，美国新的税收变化可能会影响你的税收状况。今年的减税和就业法案将标准扣除额从2017年的6350美元提高到12000美元（夫妻从12700美元提高到24000美元）。这意味着房主不再需要逐条列出低于这些门槛的抵押贷款利息和房产税账单。据说，目前只有14%的房主会使用分项纳税申报单，低于去年的44%。
不幸的是，新的减税和就业法案将可扣除的财产税和其他州和地方税降低到了1万美元的上限。它还将潜在的抵押贷款利息扣除额削减到75万美元的新限额。
此外，新税法可能会阻止那些正在攒钱的租房者购买房屋或公寓，购买第二套住房并将其出租的买家也会减少。这可能会导致对新屋和二手房的需求下降，并降低租房率。
哪些项目允许被扣除或免税
可以被扣除或免税的项目包括抵押利息、房产税、维修、维护、差旅费、车辆费用、广告、软件订阅、互联网服务、手机、汽车的商业用途、家中的工作空间、家庭办公室装修、暖气、电能、公用事业。你的房屋装修不能免税，因为它们被认为是资本收益，但是维修和维护是可以免税的。
当你出售一处房产时，你需要保护自己不受资本收益支出和折旧回收的影响。为此，您可以使用1031交易所将折旧结转到下一个物业。作为《国内税收法》第1031条的一部分，1031交易所实质上是一项房地产投资资产的纳税义务与另一项资产的互换。
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替换财产的价值必须等于或大于被出售财产的价值。
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交易中的财产交换为另一种资产，如房地产投资信托（REIT）
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新财产必须以“商业或贸易中的生产目的”持有
实体优势、免税再融资和抵押贷款利息
房地产投资者将受益于通过实体（合伙企业、独资企业、有限责任公司）所做的变更，你可以通过检查公司的税率和义务，选择出符合条件的业务收入征收对象，对它们征收29.6%的低税率。
你可以在你的房产上提取信贷额度，对财产进行再融资，然后用这些钱购买另一个财产，或者用这些钱改善你拥有的另一个财产。
按揭贷款利息抵扣是列举扣除的一种，这是纳税人在报税时可采取的一种个人所得扣除方式，是美国国税局给予纳税人降低和调整应税收入的优惠政策之一。
根据新税法，按揭利息扣除额从100万美元的限额减至75万美元。所以你应该考虑一下当你在出售房产时申请资本收益的条件，短期一年按较高的税率征税，较长期的是较低的税率，你可以免除支付利润税高达50万美元出售一个物业。如果房地产投资者的所遭受的资本损失超过了资本收益，可以抵消超过3000美元的其他收入。
如何看待各项收入以及其他税收的改动
首先，被动收入是基于被动活动的，被动活动是指纳税人没有实质性参与的任何租赁活动或任何业务。非被动活动是指纳税人定期、连续和实质性工作的业务。此外，被动收入不包括工资、投资组合或投资收入。作为新税法一般规则，被动活动损失规则适用于个人。
租金收入是指出租有形、不动产或动产而获得的所有收入，按税法来看，您的租金收入也要纳税。但是针对以下几种情况，税法有特殊规定:
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在一年中出租房产未超过122天，占用财产不超过31天，可以申请只扣除应缴税额的80%。
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在一年内出租房产15天或少于15天，所赚取的租金不列入纳税范畴。
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翻动你住的房子可以获得很多税收优惠，而且可以获取较好的资本收益。
新的税收法案将房地产转让税的免税限额提高到每人1120万美元（夫妻为2240万美元），这是以前的两倍，这意味着房产在转让过程中可以享有更大限度的免税额度。
如果你希望提高房地产投资收入，可以从多方面入手。作为一个房地产投资者，你也可以考虑购买房产所在地的税收权重。因为每年必须要缴纳联邦税、州税和地方税，所以选择购买房产所在地就十分重要。不同的州有不同的标准，如果你住在伊利诺斯州、新泽西州、威斯康星州或德克萨斯州，你将支付最高的费用。在夏威夷、阿拉巴马州和科罗拉多州，你将获得一个重大的税收减免。
在这里，我们探索税收的减免方案并不意味着可以取代合格税务会计师为你提供的法律税务建议。税法变化很快，如何根据税法的变化思考和计划你的税收战略就显得更为重要。必要时刻，你可以请一个税务顾问来帮你计划打理投资事项，这可以帮助你避免一些税法陷阱。
