在中国，过去20年的房价飙升导致中国人买房时普遍关注房价的增值空间。在美国房地产市场，除了房价增值空间，租金带来的现金流回报同样受关注。
在美买房，如何判断房产是否值得投资呢？今天就和大家聊一下，房地产中最常用但又最容易被误解的术语之一——资本化率（Capitalization Rate，常被称为Cap Rate）。
“这个房子是不是方便出租？租金回报能抵多少贷款？”这是大多数中国人购房时的心声。作为房地产投资的重要概念之一，Cap Rate适用于所有类型的房地产投资。Cap Rate通常用未来12个月期间的租金净收益（NOI）与房屋买入成本的比值来表示。不论是购买自住房还是出租房，计算一下Cap Rate可以预先知道房产的潜在收益。
在计算Cap Rate时，需要注意这两点：
NOI是指年房租收入扣除年房屋全部开支，包括房产税、保险费、物业管理费和维修费等。
我们会先假设这个房屋没有任何贷款，购房者全部使用现金买入房产。
在投资房产前，首先了解该投资房的市场租金（现有租客情况下的现有租金收入），然后用上面的公式做一个计算，看看计算出来的结果是否符合您对该投资房的投资回报要求，并且将这个回报率与当地市场标准比较。
举个例子，如果张先生希望用未来12个月的租金收入（如果所有房间都被占用）来判断这个挂牌价格为60万美元的投资房是否值得购买, ，只需要计算一下每月需要的支出，得出一年的NOI。一般来说，每年4%到10%的投资收益是合理的。如张先生看中的投资房一年的NOI是25,000美元，这个房子的Cap Rate约是4.17%。
专业人士还会经常使用Cap Rate进行房产估值。你可以找市场上同类型房产的平均Cap Rate，结合当地投资房的市场租金就能得到一个粗略但有效的房产估值，以此判断您意向购买的房产挂牌价格是否合理。
在计算潜在收益时，一定要考虑最糟糕的收租情况（例如此次新冠疫情让租赁市场充满了不确定性）——这样，您才能更理性地判断是否有能力承受房子空置的投资风险。当您打算购买投资性房产时，大多数时候都希望看到更高的Cap Rate，因为Cap Rate越高代表着投资的年回报率就越高。
Cap Rate也可以看作是一种风险的度量，和投资风险成正比，所以Cap Rate越高，投资风险越大。民需要先衡量自己对风险的厌恶程度，并根据利润目标和/或可承受的风险迅速锁定值得仔细研究的房产。如果您希望每年从投资中获得至少一定比例的收益，则可以用计算出的净收入除以目标Cap Rate，来决定您愿意为某一特定房产支付的价格。
虽然Cap Rate是一个常用的指标，但在分析投资资产价格和价值时，我们不应该只依赖它，更应该多多考虑资本化率的应用及其局限性。房租是可以看得见的收益率，还有一个是隐性的收益，那就是房子本身的增值，而Cap Rate不能体现长期的趋势，也不能预判房产在持有期间的租金收益以及经营维护成本。另外， Cap Rate也没有将融资和贷款纳入考虑因素。
综上所述，Cap Rate主要显示了房产的收益性。对房地产投资者来说，资本化率是一个计算简单，而且重要的考量参数。
