在美国抢房是否要去掉买家保护条款Contingency_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

最近房市实在是太火了，一个好房子很多人抢，估计买房的朋友脑子里只有一件事：

怎么才能让卖家选中我的Offer？！

今天我们就来介绍一下，除了提高价格和使用Cash Offer，如何合理使用Contingency条款，来提高Offer的竞争力，让卖家选你！

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什么是 Contingency？

Contingency，简单说就是在交易合同中规定好的“交易退出条件”，交易过户过程中，满足某种条件，买家有权利安全退出交易，拿回定金。

这是对买家的一种保护，但同时在卖家看来，会非常影响Offer的稳定性，毕竟Contingency是给买家留的“退路”。

所以对于买家来说，Contingency是抢房时的双刃剑。

卖方市场时，买家可以在保证自身利益的前提下，通过Waive Contingency（去掉某些退出条件）来提升Offer的竞争力。

靠谱专业的中介也会根据具体情况给买家提出合适的建议和策略。

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几种常见的Contingency

现在房市火爆，如果几个offer出价差不多，卖家一般会优先选择退出条款比较少的Offer。

买家如何在保护自己的同时，去掉一些退出条款提高Offer竞争力呢？我们挨个讲一讲！

Inspection(房屋检查)Contingency

定义：买家要求在房屋成交后做房屋检查，如果发现问题，可以要求卖家进行修复或降低价格，如果卖家不同意，买家可以退出合同，退还定金。

可以去掉条款的情况：买家下offer前拿到卖房披露文件和房检报告，认真考虑清楚后，认为房屋状态可以接受，那么可以选择下offer时去掉Inspection退出条款。

Tip：去掉条款后，成交过户期间就不能够再要求对方修理房屋成交时已有的问题。我们会根据具体情况，建议买家是否要保留Inspection Contingency。

Finance(Loan)(资金/贷款)Contingency

定义：如果银行因为某些原因，拒绝了贷款买家的贷款申请，或者实际批准额度低于预期，那么买家可以取消合同，提交相应证明材料，申请退还定金。

可以去掉条款的情况：通常情况下，在下offer之前，拿到贷款方审批的Underwritten Pre-Approval（简称UW）后，除非买家的工作、creidt score或资金状况有重大改变，一般贷款都会成功。

Tip：相比于Pre-approval Letter，UW预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会发贷款。我们一般会鼓励客户提前拿到UW，增加资金稳定性。

Appraisal(房屋估价)Contingency

定义：如果银行对房产的估价低于合同价（Low Appraisal），银行会以估价作为价格，导致贷款额度降低，差额需要买家以现金的方式来补齐。
如果买家的现金不足以补齐差额，且卖家也不同意降价的情况下，那么可以取消合同，拿回定金。

可以去掉条款的情况：Low Appraisal风险理论上不能完全避免，但是相对可控。买家应在合理范围内竞价，最大限度控制风险。
靠谱的中介会分析房子的合理市场价格，而不是盲目让买家加价。我们也会对客户的自身资金状况进行评估，看可承受low appraisal的能力有多强。

Tip：对于Low Appraisal风险高的房子，建议有backup lender的选项，这样就有第二次appraisal的机会。

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在买房时，大家要根据自身情况谨慎选择和去掉这些条款，如果拿不准一定要咨询专业人士！

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