房地美（Freddie Mac）3月6日数据显示，美国30年期抵押贷款利率降为3.29%，跌至历史最低水平（上一个历史低点出现在2012年11月，为3.31%）。
自有历史记录以来的1972年，美国30年期抵押贷款利率，在2020年3月跌至历史最低水平3.29%。上一次最低点，出现在2012年11月，为3.31%。历史最高点，出现在1981年，为16.63%。截图来源Freddie Mac。版权归属原作者。
根据地产媒体Curbed分析，出于对疫情蔓延的恐慌，越来越多的投资者开始抛售股票（stocks），转而蜂拥购买债券(bonds)避险。而对债券需求的高涨，拉高了债券的价格，进而导致债券收益率（yield）降低。
通常来说，债券收益率越低，抵押贷款利率也会被拉低。这也是为什么，此次新冠疫情，会导致抵押贷款利率下降。
与此同时，美联储3月3日宣布降息0.5%，这很有可能会将抵押贷款利率进一步拉低。
那么问题来了，抵押贷款利率跌至历史低位，是否会促进美国房产市场买卖的繁荣，拉升房产交易量？
结论是，不好说。
在美股动荡、旅行禁令和投资者恐慌情绪不减的全球疫情下，不确定因素太多。没有人能仅凭降至低位的抵押贷款利率，就断言这是在美买房的最佳时机。
而且就在今天，世界卫生组织（WHO）正式宣布新冠肺炎疫情进入Pandemic（全球性大流行病），威胁升级。此前，WHO一直在用Epidemic（流行病）的说法。此举预计也会持续加剧金融市场的波动。
因此，我们在这里也不会对美国房产未来走向下定论，而是就抵押贷款利率降至低点以来的房地产市场的反应、以及美国住房市场现状，给出分析。
01
美国住房市场库存仍然紧张
根据Curbed消息，全美住房市场库存量已接近历史低点，但需求量却接近历史高位。
这样的“结合”，意味着很多美国城市的房价已处于高位。因为潜在买家，都在竞相购买数量有限的房产。
比如2019年底，美国待售房屋数量下降明显，这一点在西海岸表现尤甚。与一年前相比，美国部分城市的待售房屋数量下降了两位数。
比如西雅图2020年1月待售房产供应量，相较一年前就大幅下降27.6%。
2020年1月，美国各个主要城市待售房屋数量相较一年前，几乎均呈下降趋势。其中，西雅图待售房产供应量同比下降比例最大，为27.6%。截图来源Curbed，数据来源Zillow。版权归属原作者。
可能有人会说，下降这么大，是因为美国2019年下半年房屋供应量激增导致的。但这种说法并不能服众，因为这个供应高峰非常短暂。Zillow经济学家Jeff Tucker就坦言，就整个美国住房市场而言，库存量实际已跌落至历史低点。
但在需求层面，一些关键指标都指向了一点：市场上仍有潜在的大把买家。全美低失业率、稳健的薪资增长率，以及最近刚刚出现的最低的抵押贷款率，都会“释放”出更多的买家。
房地产数据供应商ATTOM Data Solutions数据显示，Zillow和Redfin这两家美国最大的房地产信息网站，官网浏览量在最近几天异常高涨。
Lenox Financial公司在南加州地区的高级抵押贷款顾问Ryan E. Beverage透露，疫情在美爆发以来，他几乎每天都要工作12到14个小时，即便下班离开公司，也仍然有很多客户向他咨询住房抵押贷款的各种问题。用他自己的话说，从事这项工作的十多年时间里，从没像现在这样忙过。”
Beverage注意到，此前从未考虑过买房的年轻人，也在近期表现出了很大的兴趣，开始向他打听买房的诸多细节。
可以说，抵押贷款低利率下，确实让不少潜在买家心动了。
02
美国房地产市场会是资金“避风港”吗？
根据美国房屋建筑商协会（National Association of Home Builders，缩写NAHB）数据显示，美国房屋建筑商信心指数飙升，处于近20年来的高位。
但这一现状能持续多久，尚未可知。
美国近三分之一的房屋建筑材料来源中国，疫情蔓延下，如果供应链中断，那么很有可能会减缓房屋建设的步伐，并进一步加剧库存短缺问题。
美国房屋建筑商协会经济学家Robert Dietz认为，目前的低利率可以将买房高需求支撑一段时间。但如果疫情蔓延，很可能会让美国现有住房供应量短缺问题更加严重。
住房供应量短缺问题一旦加剧，就易导致已处于高位的房价继续上涨。
这一现象是否会出现，还在业内的密切观察下。不过一旦出现，现有的抵押贷款低利率带来的利好，就会被抵消不少。
其实这个时候，敢拍着胸脯说自己会从抵押贷款低利率中获得利好的，估计就是那些已经有了房子，并想利用现有低利率进行再融资（refinancing）的房东们了。省房贷的好时机，想必多数房东不会错过。
而对于剩余多数投资者的行动指南，可能也和低利率没有什么必然关联。
正如《福布斯》报道所言，以现在股票市场上的不确定性和下跌幅度，已经足够让投资者在股票市场上打退堂鼓，转身投入房地产市场的怀抱了。
各种操作背后，无关对错，无非是投资者在为资金找一个他们认为更安全的地方。
只是，无论放到哪里，都别忘了，现金为王时代，一定给家里留些“余粮”。如此，就算变天了，也不怕过冬。
